资产管理要主动进击
目前正在进入存量资产时代，存量资产时代是中国房地产时代的下半场，同时也是慢钱时代。酒店这个板块属于价值洼地，但是如何去挖掘其价值呢？
吴晓军先生
本期神秘嘉宾
晤桥亚洲资产管理系统与咨询创始人，将帮助各位业主和酒店管理者提供在该领域挖掘其价值的想法及方案。
今天吴晓军先生为大家分享的主题是如何走向资金金融化。主动资产管理涉及到精细的规划、监控和调整，以确保资产的最大化利用和价值增长。企业可以通过定期的资产评估，识别出不必要的资产、不良资产或低效资产，然后采取合适的策略，例如出售、租赁或重新配置资产，提高利用率和回报率。
此外，主动资产管理还包括优化资产组合，即根据市场变化和需求调整资产配置，以实现长期稳健的投资回报。通过这种方式，企业能够更灵活地应对市场挑战，提高资产的流动性和回报，从而实现资产的盘活。
中国资产盘点及资产分类
很多客户包括国央企都在用这个模型做资产盘点，在做资产盘点的时候，通过模型的两个维度：
· 地段的稀缺性，收益的高和低；
· 通过大数据做资产分类的时候，发现中国大部分的五星级酒店都为低效资产，其收益都普遍偏低。
NOI Yield/IRR
如何来界定收益的区间
展开全文
界定这个收益有两个核心算法：
一是成本静态的NOI。因为涉及的业态除了酒店还有像购物中心、写字楼、产业园、长租公寓等等，所以这里采用NOI而不是GOB。
NOI这个算法称之为静态收益法，NOI相对容易计算，因为成本和NOI两个基本信息都知道，只需要两个相除便可以算出NOI的回报率，并且没有任何不确定性。
第二个算法为动态法。动态法的计算往往需要现金流的预测，推出估值等。相对来说有一定模拟预测的难度。
所以这两种结合起来是相对容易把纵轴收益分清楚的。在这个维度上，如果是中低收益，基本上是控制在了2%到3%，以第三年的经营趋势最为明显，第六年大概在3%到4%左右，在这条线上的原因是十年期国债，还有很多国央企的融资成本基本上都在3%到4之间，十年期国债大概在2.16%-2.8%之间徘徊，因为房地产是有风险的，如果收益率不能大幅度的超越十年期国债或者融资成本的话，则属于亏钱的状态。
如果资产正在亏损的话，那就属于中低收益甚至是低收益的资产。如果是在这区间并且项目地段具有稀缺性，则属于低效资产。
如果资产的稀缺性很差，比如在一个工业园区建造五星级酒店或者四星级酒店，那可能处于不良状态，这种状况出现的原因取决于出租率等。经营不良、现金流比较稳定但是缺乏提升或者提升乏力，这些将导致整个资产估值接近投资总成本，以上都属于低效资产。
这些是从资产管理角度来进行的分类。另外一个维度则是地段的稀缺性，通过大数据平台进行计算，大数据平台主要的核心是通过热力图大数据的演算，以及对于周边风险的各种量化来进行识别，可以很快速的进行各种条件的量化。
比如说酒店，酒店的几个基础如设施条件，商务生态，景观条件，周边的购物的配套设施等等，这些数据通过量化，分为低高中，如果在五分到十分之间则属于高效率产品，如果是三到四分之间属于中效率。
商务酒店实际上是一种效率产品，需要快进快出所以对于所处在的位置及交通条件，还有周边的配套是比较重要的，所以通过演算输入一个地址便可以得到一个量化从而来判断他到底属于高稀缺性还是低稀缺性。通过这两个维度可以很判断出资产到底如何来做分类。
如何进行资产管理
通过了解，目前的奢华酒店及四星到五星级酒店都落入低效资产的区间，资产进入到这种低效资产的区间，如何来进行资产管理，这种方法被称之为主动资产管理。
那什么是主动资产管理？那就是以资产价值最大化和退出为管理导向，不是为了经营而经营，既然有了方向，在前期阶段以及整体的经营过程，都需要非常关注：如何确保设计和经营能够为最后的价值最大化和退出而服务。
经营阶段，每年都需要对资产进行资产规划，称之为SAP，也被称之为动态的资产规划，同时设定中长期的目标，因为做投资决策的时候，投资目标是不可变的。既然投资目标是刚性的，但是从开发到运营，每天的市场状态、经营状态、出租、竞争对手状态这些都是动态的。所以必须在前期的经营阶段不停的做模拟预测或者滚动预测，通过动态预测来跟目标进行挂钩，也就是通过现金流的预测和中长期的目标设定来影响管理的方式。
因此收益的再测算复盘现金流的滚动预测，实际上是从资管的视角来影响管理团队，这其实就是资产管理的核心。现在主推的数字化建设、文化建设考核体系都是一个能够进行全移资管的方式，目前已被多家企业所实践。
主动的资产管理实际上分了三个核心动作：
IM包含数字化的投资测算模型；
AM包含滚动预测以及预算管理回报再测算的资产管理；
基金或者资产包管理模块等等；
如果没有一个滚动预测和一个动态的管控，可能过了几年便会发现跟原来的投资目标已经完全脱节，没办法跟投资人交代，因此用以上的方式来确保资本的目标和所承诺的目标可以兑现。
评论